3 Luglio 2026
Analisi di mercato
Listino 2026
Il mercato residenziale e delle locazioni
Ai fini della predisposizione del Listino 2026, il mercato immobiliare di Brescia e provincia conferma l’andamento positivo già rilevato negli anni precedenti, con un ulteriore incremento dei valori nel comparto residenziale. Dopo un 2024 caratterizzato da una generale stabilità del numero delle compravendite e da rialzi selettivi, e dopo un 2025 nel quale l’aumento dei valori si è consolidato in modo più diffuso, il mercato bresciano evidenzia una crescita ancora presente, ma non uniforme su tutto il territorio.
Il numero delle compravendite conferma un quadro favorevole:
nel 2025 Brescia città ha registrato 3.199 transazioni
mentre la provincia ha raggiunto 15.175 NTN
Anche l’hinterland bresciano conferma un andamento positivo, con un interesse costante per i comuni prossimi al capoluogo, ben collegati e dotati dei principali servizi.
Il comparto residenziale registra incrementi più evidenti per gli immobili nuovi o di recente costruzione, soprattutto nelle zone urbane, nell’hinterland e nei comuni maggiormente serviti, dove la disponibilità di prodotto nuovo resta contenuta rispetto alla domanda. L’incremento dei costi di costruzione continua a incidere sui valori di immissione sul mercato e contribuisce a mantenere elevati i prezzi delle nuove iniziative edilizie.
La domanda resta tuttavia selettiva. Gli acquirenti valutano con sempre maggiore attenzione la qualità progettuale, la distribuzione interna, la presenza di pertinenze, la funzionalità degli spazi, i costi di gestione e la localizzazione rispetto ai servizi.
Si conferma inoltre un cambiamento già in corso da alcuni anni: giovani acquirenti e famiglie più giovani tendono sempre più spesso a rinunciare a metrature generose a favore di immobili recenti, efficienti, più facilmente gestibili e caratterizzati da costi di manutenzione contenuti.
L’immobile usato mantiene una buona appetibilità quando presenta caratteristiche funzionali, uno stato manutentivo adeguato e una collocazione coerente con le esigenze della domanda. Anche gli immobili da ristrutturare possono incontrare interesse, in particolare nei mercati caratterizzati da scarsità di offerta o da valori elevati del prodotto nuovo e ristrutturato, poiché consentono un prezzo di ingresso più contenuto e una maggiore possibilità di personalizzazione. In termini generali, risultano invece maggiormente penalizzate le unità datate che, oltre a richiedere interventi rilevanti, presentano una localizzazione meno richiesta, una distribuzione interna poco funzionale o caratteristiche difficilmente adeguabili alle attuali esigenze abitative. Si conferma pertanto una crescente differenziazione dei valori e dei tempi di assorbimento in funzione delle caratteristiche specifiche dell’immobile e del contesto territoriale.
Nel comune di Brescia gli incrementi risultano diffusi ma non omogenei. Le zone semicentrali, i quartieri serviti e le aree caratterizzate da buona accessibilità registrano rialzi più evidenti. Restano apprezzate le posizioni centrali e di pregio, pur con dinamiche più selettive, mentre continua l’interesse per immobili di taglio medio-piccolo, più facilmente gestibili e maggiormente compatibili con la capacità di spesa di una parte significativa della domanda.
In provincia, gli incrementi maggiori si rilevano in alcune aree della Bassa bresciana, dell’hinterland e nei comuni nei quali la scarsità di offerta nuova, la vicinanza ai principali collegamenti e la presenza di servizi sostengono i valori. Le zone turistiche mantengono una domanda vivace. Lago di Garda, Lago d’Iseo, Valle Camonica e località montane continuano a registrare interesse, anche da parte di acquirenti stranieri, soprattutto per immobili con buona posizione, vista, dotazioni moderne e idoneità sia all’uso diretto sia all’investimento.
Il mercato della locazione abitativa conferma una forte tensione tra domanda e offerta. La disponibilità di immobili in locazione ordinaria resta limitata, anche per effetto della crescita degli affitti brevi e della domanda collegata agli studenti universitari e alla mobilità lavorativa. I canoni richiesti risultano in aumento, in particolare nei contesti urbani e nelle zone meglio servite.
Il mercato commerciale, direzionale e produttivo
Commerciale
Nel comparto commerciale permane una situazione selettiva, con differenze anche significative tra le diverse aree della provincia. La domanda si concentra prevalentemente sulle unità fronte strada, di metratura adeguata, dotate di parcheggi e ubicate lungo assi viari di buon passaggio o in posizioni caratterizzate da effettivi flussi commerciali e turistici. Le soluzioni secondarie, prive di parcheggio, collocate in contesti meno accessibili o non sostenute da un adeguato bacino di utenza continuano invece a evidenziare maggiori difficoltà, con tempi di assorbimento generalmente più lunghi.
Direzionale e terziario
Per quanto riguarda il settore direzionale e terziario, il mercato presenta un andamento differenziato sul territorio e una domanda generalmente selettiva. Mantengono una maggiore capacità di assorbimento gli immobili recenti o riqualificati, efficienti, dotati di spazi flessibili, parcheggi e buona accessibilità, soprattutto quando ubicati in contesti con una concreta presenza di attività economiche e servizi. Restano invece più deboli le soluzioni situate in posizioni meno funzionali, prive di parcheggi o caratterizzate da spazi e impianti non più rispondenti alle esigenze degli utilizzatori.
Artigianale e produttivo
Nel comparto artigianale e produttivo la domanda resta presente soprattutto per immobili di metratura medio-piccola, funzionali, facilmente accessibili e compatibili con le esigenze operative delle imprese. Per le superfici di maggiori dimensioni il mercato risulta più ristretto e legato a specifiche necessità aziendali.
Logistica
Il settore logistico esprime richieste più selettive e concentrate su immobili di ampia metratura, ben collegati alla viabilità principale e dotati di caratteristiche tecniche adeguate, trattandosi tuttavia di operazioni numericamente più limitate.
In sintesi, il mercato immobiliare bresciano conferma per il Listino 2026 una crescita del comparto residenziale, accompagnata da una sempre maggiore selettività della domanda. Gli incrementi non riguardano indistintamente tutti gli immobili, ma premiano soprattutto i prodotti coerenti con le nuove esigenze abitative, con la capacità di spesa degli acquirenti e con la sostenibilità dei costi di gestione.
